Neustart – der Zukunftsraum an der Brebacher Landstraße (Städtebau)

Brebacher Landstraße - MESS Stadtplaner Amann & Groß PartGmbB

Brebacher Landstraße - MESS Stadtplaner Amann & Groß PartGmbB

Brebacher Landstraße - MESS Stadtplaner Amann & Groß PartGmbB

Ausgangslage

Leerstände, eine teilweise marode Bausubstanz und einer nicht mehr zeitgemäßen Nutzungsstruktur prägen den Bereich aktuell. Gleichzeitig beeinflusst die weitere Entwicklung dieses Bereiches die gesamte Entwicklung der Neuen City Ost maßgeblich. 

Mehrere Investorinnen und Investoren haben für einzelne Grundstücke bereits konkrete Planungen vorgelegt. Zur Realisierung dieser Planungen muss das Baurecht im Zuge des bereits in die Wege geleiteten Bebauungsplanverfahrens geändert werden.

Ziel

Durch den Umbau des Bandes westlich der Brebacher Landstraße soll eine moderne, klimagerechte Stadtlandschaft geschaffen werden. Im Sinne eines urbanen Gebietes sollen gemischt genutzte Quartiere mit zeitgemäßem Arbeiten, Dienstleistungen, Handwerk und Kultur geschaffen werden. Ziel ist die Etablierung eines „Startercampus“, im dem schwerpunktmäßig das Thema Start-up und Startup-Folge thematisiert wird.

Stadtratsbeschluss am 28. März 2023

Hierzu wurden vom Büro MESS verschiedene städtebauliche Varianten entwickelt. Die oben abgebildete Vorzugsvariante wurde am 28.Marz 2023 vom Stadtrat beschlossen und dient nun als Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren.

Einbeziehung ansässiger Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Investorinnen und Investoren

Die Landeshauptstadt hat den Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Investorinnen und Investoren die verschiedenen Varianten vorgestellt. Dabei konnten alle Beteiligten ihre eigenen Entwicklungsabsichten darlegen und sich zu den verschiedenen Varianten zu äußern. 

Die Beteiligung hat gezeigt, dass sehr unterschiedliche Entwicklungsinteressen bestehen. Von manchen Akteuren wurde eine Kooperations- und Entwicklungsbereitschaft signalisiert, andere möchten vorerst an der  Bestandssituation mit den ansässigen Betrieben festhalten. Diesem Sachverhalt muss der Entwurf Rechnung tragen. Deshalb ist die Entscheidung für Variante 4 bzw. eine Variante 4 und der Bebauung der ersten Varianten im Süden als Kombination favorisiert. Das hat der Stadtrat beschlossen. 

Begründung: 

Diese ist mit der sternförmigen Ausgestaltung mit mehreren Hochpunkten im nördlichen Bereich in Anlehnung an den Potsdamer Platz städtebaulich sehr ansprechend ausgestaltet. Zwischen den Hochpunkten entsteht zudem ein gut gefasster Platz mit urbanem Charakter und eine schöne Wegeverbindung entlang des alten Gleisverlaufs Richtung Osthafen. Gleichzeitig orientiert sich der Entwurf stark an den vorhandenen Grundstückszuschnitten und ist somit vergleichsweise leicht zu realisieren.

Entwurfsvarianten

Variante 1 (Blox)

Die Fläche zwischen Bahn und Brebacher Landstraße wird in dieser Variante als frei begehbare „Bühne“ verstanden, auf die kompakte Blöcke platziert werden. Die Situation aus „vorne“ und „hinten“ wird im Norden aufgelöst. Im Süden entstehen Baufelder für kompakte Gewerbeeinheiten, die das Motiv der Blöcke in aufgelockerter Form fortführen.

Variante 2 (Berlin Style)

Die Situation aus Straßenseite (vorne) und Bahnseite (hinten) wird in dieser Variante durch ein für eine Großstadt typisches Motiv gelöst. Ein Vorderhaus an der Straße, ein Hinterhaus an der Bahn und ein verbindendes Bauteil bilden zusammen mit den Nachbarn Höfe aus. Im Süden entstehen Baufelder für frei stehende, kompakte Gewerbeeinheiten. 

Variante 3 (Oststadtstern)

Die bestehenden Grundstückszuschnitte und der markante „Bogen“ (der aus dem alten Gleisverlauf resultiert) werden in einer Art bebaut, dass ein Quartiersauftakt an der Mainzer Straße entsteht, von dem aus sich das neue Quartier strahlenförmig aufspannt. Im Quartier entstehen durch die Orientierung an den Gegebenheiten markante Blöcke und solitäre Gebäude sowie unverwechselbare öffentliche Wegeräume und Plätze. Im Süden entstehen Baufelder für frei stehende, kompakte Gewerbeeinheiten.

Variante 4 (Oststadtstern Variation)

Variante 4 bildet eine Variation der nördlichen Baufelder und inszeniert den „Stern“ noch markanter. Im Gegensatz zu Variante 3 entstehen Baufelder für kompakte Gewerbeeinheiten, die das Motiv der Blöcke in aufgelockerter Form fortführen.

Wie geht es weiter?

Nachdem verschiedene Bebauungsvarianten geprüft wurden und sich mit dem Entwurf eine Vorzugsvariante herausgebildet hat, soll diese Variante im weiteren Verlauf weiter konkretisiert und zu einem städtebaulichen Zielkonzept herausgearbeitet werden.

Der Entwurf soll in der weiteren Bearbeitung insbesondere hinsichtlich der Punkte, Bebauungsstruktur Gebäudehöhen, Anordnung des ruhenden Verkehrs, Begrünung (Dachbegrünung, Baumstandorte, Begrünung von Tiefagaragen, usw.), Durchwegung, und Bauabschnitte weiter konkretisiert werden.

Zielkonzept als Grundlage für Bebauungsplanverfahren

Das Zielkonzept soll die Grundlage zur Fortführung des Bebauungsplanverfahrens bilden. Mithilfe des Entwurfs können im Bebauungsplan die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen festgelegt werden.

Ziel ist es nicht den Entwurf 1:1 wie dargestellt umzusetzen, die Baukörper können innerhalb der Grenzen des Bebauungsplanes später auch abweichend ausgestaltet werden. Sofern sich benachbarte Eigentümerinnen und Eigentümer zusammenschließen, können größere zusammenhängende Gebäude entstehen. Statt zwei derzeit angrenzende Gebäuderiegel könnte künftig ein Gebäudeblock mit Innenhof realisiert werden.